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溢价13倍地王出让6年仍在挖坑 恒盛地产被疑捂盘

2013-07-12 10:20  来源:中国经济网  点击:301

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见过高溢价的地王,溢价高达13倍的则史上少见!而南京三汊河地块在2007年就创造了溢价12.55倍的地王出让纪录。

值得注意的是,近6年时间过去了,该地王用地上的恒盛·尚海湾项目(或名为恒盛·金陵湾)依然尚未入市。

6月28日,《证券日报》记者在现场调查时发现,项目用地上已经盖起4层高的售楼中心,其余大片地块仍在挖坑。“刚刚动工一个多月,还在挖地基呢。”恒盛·尚海湾项目公司相关人士向《证券日报》记者透露,预计今年10月份左右将会预售,具体销售价格还没有定。

同时,有业内人士还向记者表示,“该项目周围好的二手房价都在2.3万元∕平方米以上,而且这个项目规划中还将配建中学,所以预计将来售价肯定不会低于2.3万元∕平方米”。

事实上,据记者了解,如果该项目以2.3万元∕平方米销售均价入市,那么其售价将是该地块楼面地价的6倍左右,其利润空间可见一斑。

拿地近6年才动工

6月28日下午,《证券日报》记者步行至恒盛·尚海湾项目用地处,在穿过一片老旧居民区后,记者看到了一片被白墙围挡的工地,透过敞开的项目工地大门望去,不少工人正在施工。

同时,记者发现大门左侧写着“恒盛江旭(南京)房地产开发有限公司”几个黑色大字。几番询问下,项目门口保安室内一位工作人员向本报记者表示,“这就是恒盛地产开发的恒盛·尚海湾项目,前面建设较高的是售楼中心”。

记者随其指引的方向望去,一栋被绿网包围的4层建筑出现在视野中,而沿着售楼中心左侧向前延伸,不少工人正在一大片裸露的黑黄色土地上施工,靠近售楼中心处已经挖了一个深坑。此外,地块上到处都是翻整过的高高低低的土堆,上面散落着一些建筑材料。

“整个项目呈‘7’字形状,一直延伸到江边。”一位工作人员向本报记者表示,售楼中心已经动工一个多月时间了。整个项目将从售楼中心向左依次动工,“深坑”部分也已经动工半个多月了。该人士还向记者表示,目前项目主要涉及前期建设工程,挖地基,打桩之类的。

如此看来,该项目今年5月份才开始实质性的动工,入市也有了具体的时间表。然而,事实上,该地块2007年8月就已经出让,将近6年时间过去后,该地王项目才摆脱“入市遥遥无期”的争议,不再“扭捏”地开工建造。

更为值得注意的是,在这6年时间里,该地块持有者南京交通投资置业却迟迟未寻得合作者,因此该地块在闲置近两年后更换了“东家”。

“烫手山芋”地王易主

据恒盛地产官方网站介绍,该顶目位于南京南部下关区连接鼓楼区位置,项目南面是秦淮河与长江交界,连接南京长江大桥,紧靠长江。此外,该地块的出让纪录显示,三汊河地块东至郑和南路,西至夹江,南至定淮门大街,北至规划道路,用地总面积约21.3万平方米。

2007年8月17日,挂牌底价1亿元,起始楼面地价仅为300多元/平方米的三汊河地块公开拍卖。但政府在出让要求中明确表示,拿地企业必须配建包括滨江大道工程、规划三路、三汊河河口公园、规划二路、学校以及沿江绿化带在内的6大配套工程,并无偿转交给政府。

尽管配建条件比较多,但其低廉的楼面地价依然引来了不少开发商的关注。据悉,竞拍当天,短短半个小时,经过了158轮竞拍,最终具有国资背景的南京交通投资置业力压首创集团,拍出了13.55亿元的天价,溢价12.55亿元,溢价率为1255%。

然而,该地王却未能顺利入市。据悉,南京交通投资置业一直在寻找合作方,因此土地闲置了近两年时间。

2009年10月15日,恒盛地产发布公告,恒盛旗下上海鑫泰房地产与南京交通投资置业成立了项目公司—恒盛江旭(南京)房地产开发有限公司。同时,恒盛旗下上海鑫泰房地产称其下属全资子公司取得了该地块60%的股权。

至此,恒盛地产接下了这个业内称之为“烫手山芋”般的地王项目。不过,2011年楼市遇冷,该项目也并未如期在2011年入市,而是反复拖延入市时间。

为增加建筑面积拖延入市?

恒盛地产“接盘”三汊河地王三年多后,对地块的开发依然无实质性进展。

对此,有知情人士向本报记者表示,这个项目配套设施比较复杂,恒盛即使想尽早开工,可能也不具备开工的条件。从这一角度看,该项目不能尽早入市,恒盛地产对其付出的财务成本也很高。此外,该地块曾两度调整规划,增加建筑面积,这也可能是开发商迟迟不动工的一部分原因。

公开资料显示,居住用途地块建筑容积率(建筑总面积和土地面积之比)为2.8,建筑密度小于28%,建筑高度小于160米,90平方米及以下套型面积不得少于45%。按此计算,建筑面积约为30.8万平方米。

而记者翻阅恒盛地产的公告也获悉,“项目总面积为约21.3万平方米,其中潜在的建筑面积30.97万平方米准予作为住宅用地”。

然而,2010年9月28日,南京市规划局公布了该项目批前公示,居住用地地块上的建筑面积增加到了45.4万平方米。也就是说,这意味着建筑面积增加了近15万平方米。此后,该调整方案一下子引发了很大争议,从而不了了之。

两年之后,2012年11月9日,南京市规划局再度公布了《NO.2007G39地块项目规划方案总平面批前公示》,其显示,“规划总用地面积为113963平方米,地上建筑面积为398850平方米,地下建筑面积为148927平方米,建筑高度180米。”

当时有业内人士根据项目规划图测算,若按照此种规划方案执行,该地块将比出让时增加9.9万平方米的建筑面积。

事实上,6月末,本报记者在项目现场获悉,目前项目周边没有新房入市,但二手房成交价格在2万元∕平方米左右。对此,南京链家地产相关人士也向《证券日报》记者表示,周围二手房成交价格在1.8万元∕平方米至2.2万元∕平方米之间,但学区房售价更高。

如此算来,即使按照1.8万元∕平方米计算,该地块建筑面积增加部分销售额将达17.8亿元。当然,增加建筑面积的各种建安成本、财务费用,甚至“沉没成本”也包括在内。

售价或达楼面地价6倍

“实际上,周围学区房售价已经超过2.2万元∕平方米”,南京链家地产上述相关人士向《证券日报》记者表示,而且这一区域二手房市场预期向好。

值得一提的,本报记者从恒盛·尚海湾项目公司相关人士获悉,“项目预计将在今年9月份之后入市,具体销售价格还没定。”同时,该人士向本报记者介绍道,“项目是总计约10栋高层的江景豪宅,从18层到54层不等”。

如此看来,该项目的定位为豪宅项目。同时,据记者了解,该项目还将配建南京树人国际学校(初级中学)。“定位豪宅加上又是学区房,其入市价格可能要超过2.3万元∕平方米了”。一位熟悉南京楼市的业内人士向本报记者如是表示。

值得注意的是,此前业内曾测算,该地块的成交楼面地价在4000元/平方米以上,而规划调整后,楼面地价可能只有3500元/平方米左右。

“若以超过2.3万元/平方米的销售均价入市,这意味着项目未来售价将是楼面地价的6倍左右。”上述知情人士向本报记者表示,以此来看,项目虽然成本较高,但其利润空间并不低。

“保守估计,该地块楼面地价加上建安成本、财务费用等各种成本,如果以毛坯房方式出售,项目成本价或达11000元∕平方米,若今年项目入市且实际成交均价为20000元∕平方米左右,则其升值约9000元/平方米。”美联物业全国研究中心徐枫向《证券日报》记者表示,但利润空间并不一定非常高,因为可能会产生一些“沉没成本”。

此外,有内人士向记者透露,若以地上建筑面积39.89万平方米计算,结合该地块预计入市时间与当时房地产市场行情等情况分析,该地块销售额升值部分或达36亿元左右。本报记者 王丽新 南京报道(证券日报)

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